Улсын хэмжээнд 90 гаруй мянган өрх орон сууцанд орж, Монгол Улсын нэг жилийн төсвийн тэн хагас буюу 4.2 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэх болсон ипотекийн зээлийн санхүүжилт мухардалд ороод удаж байна. Бүр таг зогсчихоогүй, жилдээ их наядаар яригдаж байсан ипотекийн зээл олголт өдгөө 120 тэрбум төгрөг болтлоо хумигдсан нь иргэдийн дунд ийм сэтгэгдэл төрүүлээд буй.

Олон улсын валютын сангаас өгсөн зөвлөмжийн дагуу Монголбанк орон сууцны урт хугацаатай зээлийн санхүүжилтийн хөтөлбөрийг Засгийн газарт шилжүүлснээр ийн буурахад хүргэсэн. Тиймээс ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг шинэ шатанд гаргаж, олон улсын сонгодог жишигт нийцүүлэх гарц гаргалгааг төр, засаг төдийгүй хувийн хэвшлийнхэн ч эрэлхийлэх болсон нь бас шинэ үзэгдэл биш. Өчигдөр болж өнгөрсөн Азийн тогтмол орлоготой үнэт цаасны тав дахь удаагийн чуулга уулзалтын үеэр яг энэ асуудлыг хөндөнө лээ.

Барилгын салбарыг тэтгэж, нийслэлийн утааны гамшигт цэг тавих ач холбогдолтой ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг тэлэх гарцыг эрэлхийлсэн чуулганд манайхтай ижил зовлонтой байсан ч шийдвэрлэж чадсан Малайз, Япон, БНСУ, Тайланд, Казахстан, Индонез, Филиппин улсуудын орон сууцны урт хугацаатай зээлийн үйл ажиллагаа явуулах эрх бүхий байгууллага (манайхаар бол МИК)-ууд оролцсон. Тэд өөрсдийн туршлагаасаа хуваалцаж, санхүүжилтийн шийдлүүдийг хэлэлцүүлэв.

Тухайлбал, бага, дунд орлоготой иргэдээ орон сууцжуулах бодлогоор Азидаа тэргүүлдэг Малайзын үндэсний моргейжийн корпораци буюу Кагамасын ерөнхийлөгч Чунг Чи Леон туршлагаасаа хуваалцаж илтгэл тавилаа. 30 гаруй жилийн түүхтэй Малайзын үндэсний моргейжийн корпорацийн орон сууцны урт хугацаатай санхүүжилтийн системийг бүс нутагт загвар болохуйц хэмээн Дэлхийн банкнаас үнэлжээ.

Малайзын Засгийн газраас чанартай, шаардлага хангасан орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх санаачилга гаргаж, 1987 онд арилжааны банкууд нь нэгдэн Үндэсний ипотекийн корпорациа байгуулжээ. Өдгөө 72.8 хувийн арилжааны банкууд эзэмшилтэй Кагамасын үйл ажиллагааг эхний 15 жил төр, засгийнх нь зүгээс онцгойлон дэмжиж, өнөөдрийн төвшинд хүргэсэн гэдгийг тэрбээр илтгэлийнхээ оршил болгосон.

Малайзын төрийн зүгээс “Миний анхны орон сууц", “Залуусын орон сууцны хөтөлбөр" зэрэг нийгмийн тодорхой бүлэгт чиглэсэн ипотекийн бүтээгдэхүүн нэвтрүүлснээр өнөөгийн амжилтад хүрсэн юм байна. Энэ хугацаанд чанаргүйдсэн зээл байхгүй бөгөөд банкуудын зүгээс 40 жилийн хугацаатай зээл олгох боломжтой гэдгээ илэрхийлэх болсон байна.

Одоогоор 35 жилийн хугацаатай зээл олгож буй аж. Улмаар Малайзын Засгийн газрын бондын хэмжээнд дүйх үнэт цаасыг хоёрдогч зах зээлийн арилжаанд гаргаж, ипотекийн санхүүжилтийг сонгодог утгаар нь хөгжүүлж чаджээ. Харин Монголын ипотекийн корпорацийн хувьд зөвхөн анхдагч зах зээлийн арилжаа буюу хязгаарлагдмал хүрээнд ипотекийн хөтөлбөрийг явуулж ирсэн. Тиймээс хоёрдогч зах зээлийн арилжааг нэвтрүүлж, санхүүжилтийн хүрээг нэмэх шаардлагатай гэдгийг Монголын барилгачдын холбооны ерөнхийлөгч М.Батбаатар хэлнэ лээ.

Тэгвэл Монголын ипотекийн корпораци хоёрдогч зах зээлийн систем сонгодог утгаараа нэвтэрсэн гадаад зах зээлээс өртөг багатай санхүүжилт татах бүрэн боломжтой талаар Чунг Чи Леон илтгэлийнхээ төгсгөлд дурдлаа. Үүний тулд МИК олон улсын байгууллагуудаар үнэлгээ хийлгэх шаардлагатай. Одоогоор МИК-ийг олон улсын зээлжих зэрэглэл тогтоодог Standart and Poors, Fitch ratings байгууллагууд “B-” гэж дүгнээд байгаа бол Малайзын үндэсний моргейжийн корпорацийн үнэлгээ “ААА” буюу хамгийн эрсдэлгүй ангилалд байна.

Энэ үеэр Барилга, хот байгуулалтын сайд Х.Баделхан Ипотекийн зээлийн шинэ журмын төсөл болон орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийн сүүлийн үеийн мэдээллийг танилцуулсан. Ирэх гурван жилд 33 мянган орон сууцны бодит эрэлт үүснэ. Харин нийлүүлэлт талаасаа 38 мянган орон сууц ашиглалтад орж, таван мянгын илүүдэл үүсэх судалгааг Барилга, хот байгуулалтын яамнаас гаргажээ. Мөн 5,822 борлуулагдаагүй орон сууц байгаа аж. Үүний 2,118 нь стандарт буюу 80 ам.метрээс доош талбайтай орон сууц гэнэ. Нэг ам.метрийн дундаж үнэ 1.7 сая төгрөгийн ханштай зарагдаж байгаа талаар Х.Баделхан танилцууллаа.

Мөн тэрбээр “Төрөөс баримтлах орон сууцны санхүүжилтийн бодлого нь хөдөлмөр эрхлэлтийг дэмжих замаар иргэдийн өрхийн орлогыг нэмэгдүүлэх, орон сууцны хоёрдогч зах зээл, гадаад дотоодын хөрөнгө оруулагчдыг оролцуулж санхүүжилтийн эх үүсвэрийг дайчлах нь хамгийн оновчтой арга зам. Олон улсын туршлага ч мөн адил байна. Монгол Улсын Засгийн газар орон сууцны санхүүжилтийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлж, урт хугацаанд тогтвортой хэрэгжих оновчтой хэлбэрээр баяжуулан сайжруулах зорилго тавиад байгаа. Жилдээ улсын төсвөөс 120-ISO тэрбум төгрөг ипотекийн хөтөлбөрт төлөвлөж байна.

Өмнө нь олгосон зээлийн эргэн төлөлтөөр 200 гаруй тэрбум төгрөг төвлөрсөн. Орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн судалгаагаар эрэлт нийлүүлэлтээс давсан, хүмүүс ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авах хүсэлтэй байна. Тиймээс санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай. Эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэхийн тулд улсын төсвийн хөрөнгө оруулалтыг нэмэгдүүлэх, хоёр дахь зээлд бонд гаргаж мөнгө босгох хоёр зам байна. Улсын төсвийн хөрөнгө оруулалтыг нэмэгдүүлэхийг Засгийн газар дангаар шийдэх боломжгүй.

Учир нь бүх санхүү төсөв Олон улсын валютын сангийн өргөтгөсөн хөтөлбөртэй холбож байгаа. Өмнөд Солонгос улсаас өгөх 500 сая ам.долларын хөнгөлөлттэй зээлийг иргэдийг орон сууцжуулахад зарцуулахаар төлөвлөсөн. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг аажмаар засагт авна. Ипотекийн зээлийн журмыг өөрчлөхөөр Засгийн газарт өргөн барьсан. Тухайлбал, зарим банк өөрөөсөө зээл авсан хүмүүст зээл олгодог, зарим банк ипотекийн зээл ирсэн үед олгоно гээд өндөр хүүгээр зээл олгож иргэдийг хохироож байгааг шинэ журмаар зохицуулна. Зээлийн урьдчилгааг 25 хувь болгож бууруулахаар тохиролцсон.

Харин зээлийн хүүг бууруулах боломжгүй. Өнөөдөр арилжааны банкнуудын зээлийн хүү өндөр байна. Утаатай холбоотой Засгийн газрын тогтоолд зах зээл дээр бэлэн байгаа орон сууцыг борлуулах ҮҮРЭГ өгсөн. Түүнчлэн ахмад настан, залуу гэр бүл гэсэн зорилт бүлгүүдэд чиглэсэн түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийг үргэлжлүүлнэ. Буянт-Ухаад барьж буй 972 орон сууцыг түрээсийн орон сууцны зориулалтаар барьж байна. Өмнөд Солонгосоос авах зээлийн талыг нь түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрт зарцуулна.

Энэ чуулганаар ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргаж олон улсын зах зээлээс хөрөнгө татах асуудалд Азийн орнуудаас туршлага, боломжийг судалж, санал солилцож байна. Тухайлбал, үндсэн хөрөнгөөр баталгаажсан зээлийн 4.2 их наяд хөрөнгийг бонд болгож олон улсын зах зээлээс хөрөнгө татах боломжтой” гэв.

Харин судлаачдын зүгээс Засгийн газар шинэ эх үүсвэр эрэлхийлэхээс урьдаж хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх бодлогын сонголтоо хийх шаардлагатай байгааг хэлж байсан юм. Тухайлбал, УИХ-ын гишүүн асан Р.Амаржаргал “Ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлэхэд үндсэн гурван бодлогын сонголт хийх шаардлагатай байгаа юм. Нэгдүгээрт, Засгийн газар ипотекийн хөтөлбөрийг зах зээлийн зарчмаар нь арилжааны банкны шаардлага хангасан иргэдэд олгоод явах уу, эсвэл бүр зорилтод бүлэгт чиглэсэн татаасны систем нэвтрүүлэх үү гэдэг хоёрын аль нэгийг сонгох шаардлага тулгараад байна.

Хоёрдугаарт, зохион байгуулалтын сонголт. Ипотекийн хөтөлбөрийг МИК хэрэгжүүлэх үү, эсвэл ТОСК, НОСК уу гэдэг асуудал. Гуравдугаарт, салбарын яам бодлогын яам байх ёстой. Компаниудын хийж чаддаг аж ахуйн ажил биш бодлогын төвшинд тодорхой шийдвэр гаргаж тууштай ажиллах хэрэгтэй” гэсэн юм. Үүний адилаар Монгол Улс орон сууцны тасралтгүй санхүүжилтийн сувгийг нээх олон улсын туршлагаас судлах зайлшгүй шаардлага байгааг хуралд оролцогчдын зүгээс ч хэллээ. Ипотекийн нийт зээлийн хэмжээ нь зургаан их наяд ам.доллараар хэмжигдэж буй Азийн орнуудын бодлого тодорхойлогчид иргэдийнхээ үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийг дэмжсэн, орон сууцжуулах бодлого тууштай хэрэгжүүлж буй.

Дэлхийн банкны төлөөлөгч Андрей Милютин “Орон сууцны бодлогын сонголтууд” сэдвээр тавьсан илтгэлдээ “Орон сууцны хүртээмжтэй байдлыг тооцох голлох үзүүлэлтэд айл өрхийн орлого, орон сууцны үнэ болон өрхийн одоогийн бодит орлогоос гадна ирээдүйн орлогын тогтвортой байдлыг авч үзэх хэрэгтэй. Дэлхийн банкны зүгээс орон сууцны хүртээмжтэй байдлыг арифметикийн бус харин дунджаар нь тооцохыг зорьж байна. Эдгээр хүчин зүйлс нь улс орнуудын төр засаг бодлого тодорхойлоход зайлшгүй голлох зүйлс болдог” гэж мэдэгдэв. Моргейжийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх нь өрхийн орлогод тулгуурласан, орон сууцны хүртээмжтэй санхүүжилтийн гол шийдэл болж буйг үндсэн илтгэгчид онцолж, үүний маш сайн загвар Монгол улсад бий болсныг цохон тэмдэглэв.

Мөн Монголын ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга “Орон сууцны санхүүжилт сүүлийн жилүүдэд хурдацтай өсөж байгаа ч цаашид энэхүү өсөлтийг урт хугацаанд хүртээмжтэйгээр тогтвортой үргэлжлүүлэх, санхүүжилтийг төгөлдөршүүлэхэд Монгол Улсын санхүүгийн тогтолцоог цаашид гүнзгийрүүлэх, хууль эрх зүйн орчныг сайжруулах, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны өрсөлдөх чадварыг нэмэгдүүлэх, урт хугацааны эх үүсвэрийг бий болгох, олон нийтэд үнэт цаасжуулалтын ач холбогдол, хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны шинж, чанарыг таниулан сурталчлах шаардлага хэвээр байна.

Азийн бүс нутагт, ялангуяа энэхүү арга хэмжээг зохион байгуулж буй Монгол Улсад орон сууцны бодлогод анхаарах асуудлууд, санхүүжилтийн оновчтой загвар шийдлийн хөгжүүлэхэд энэхүү чуулга уулзалт бодитой хувь нэмэр орууллаа" гэж онцлов.

Д.Мягмардорж

ЭХ СУРВАЛЖ: ҮНДЭСНИЙ ШУУДАН СОНИН