Монгол Улсад 2020 оны байдлаар 908.7 мянган өрх байгаагаас 30 хувь нь орон сууцанд амьдарч байна. 

Харин Улаанбаатар хотын өрхийн 50 орчим хувь буюу 206 мянган айл гэр хороололд амьдардаг. Ипотекийн зээлд хамрагдаж орон сууцтай болохын тулд урьдчилгаа 30 хувийг цуглуулсан байх журам мөрдөгдөж буй. Гэвч залуу гэр бүлд урьдчилгаа цуглуулах боломж хомс, дийлэнх тохиолдолд цалин хүрэлцэхгүйн улмаас банкны шалгуурт унадаг гэх судалгааны дүн гарчээ. 

Иймд Барилга хот байгуулалтын яамнаас ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 20 хувь болгон бууруулах ажлыг эхлүүлжээ. Улмаар Зээлийн батлан даалтын сангийн тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулснаар урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг бууруулах эрхзүйн орчин бүрдсэн аж. Барилга, хот байгуулалтын яамны Бодлого, төлөвлөлтийн газрын дарга Б.Гүнболд "Ипотекийн зээлд хамрагдахаар урьдчилгаа 20 хувийн хуримтлал үүсгэсэн иргэд ирэх 2022 оны нэгдүгээр сарын нэгнээс зээлд хамрагдах боломжтой" гэдгийг хэлсэн.

 Энэ талаар өнгөрөгч долоо хоногт болсон "Орон сууц ба санхүүжилт" хэлэлцүүлгийн үеэр Барилга, хот байгуулалтын яам, Монголбанк, Зээлийн батлан даалтын сангийн төлөөлөл, эдийн засагчийн байр суурийг сонирхлоо.

-Эдийн засагч Ж.Дэлгэрсайхан:

-Иргэд ипотекийн зээл авах, орон сууцтай болоход сөргөөр нөлөөлж байгаа хүчин зүйл нь урьдчилгаа 30 хувь мөн. Гол шалтгаан нь бидний эдийн засгийн нөхцөл байдал дорой байна.

Иргэдийн орлого, цалин хөлсний хэмжээ бага байгаатай холбоотойгоор орон сууцны урьдчилгаа 30 хувьтай тэнцэх хэмжээний хуримтлалыг үүсгэж чадахгүй байгаа. Энэ нь иргэдийг орон сууцжуулахад тодорхой хэмжээний хязгаарлалт болж байгаа нь үнэн.

БХБЯ ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 20 хувь болгож бууруулаад 10 хувийг нь Зээлийн батлан даалтын сангийн тогтолцоо руу шилжүүлье гэсэн байр суурьтай байна. Энэ байж болох хувилбар. Ингээд 30 хувийг 20 хувь болгож байгаа нь иргэд рүү чиглэсэн зөв бодлого мэт боловч нөгөө талд ипотекийн тогтолцоогоо эрстүүлж болзошгүй хувилбар. Учир нь иргэдэд очих сарын төлбөр өндөрсөнө. Тийм учраас бид иргэдээ бодож байгаа ч тогтолцооны цаашид оршин тогтнох байдалд сөрөг нөлөөлөх цочмог шийдвэрүүдийг гаргахгүй байх нь зүйтэй гэж би үздэг.

"САРЫН 910 МЯНГАН ТӨГРӨГИЙН ОРЛОГОТОЙ ӨРХ ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛ ТӨЛЖ ЧАДАХ Ч, УРЬДЧИЛГААН ДЭЭР ГАЦААД БАЙНА"

Барилга, хот байгуулалтын дэд сайд Золбоо:

-Нэгдүгээрт, Даатгалын нэгдсэн сангаас урьдчилгаа 50 хувийг төлүүлэхээр санал дэвшүүлээд ажиллаж байна. Гэвч Даатгалын тухай хуульд өөрчлөлт оруулах шаардлагатай юм билээ. Тэгэхээр хуульд өөрчлөлт оруулахаар УИХ-д өргөн бариад чуулганаар хэлэлцүүлэхээр хүлээж байна.

Хоёрдугаарт, урьдчилгаа 30 хувийг 20 хувьд хүргэх боломж байгаа. Өөрөөр хэлбэл зээлийн чанарыг алдахгүйгээр иргэдийн амьдралд тус хүргэх боломж бийг бид судалсан. Ипотекийн зээл 99 хувийн чанартай зээл. Тэгэхээр урьдчилгааг 20 хувь болгосноор чанараа алдахгүй. Харин урьдчилгаа 30 хувь цуглуулж чадахгүй байгаа гэр хорооллын иргэдэд маш их тус дэм болно. Өнөөдөр иргэдэд 30 хувийг төлөхөд л хамгийн том асуудал үүсээд байгаа юм. Ипотекийн зээлд хамруулчих л юм бол тухайн өрх зээлээ төлөөд явах боломжтой байна.

Ипотекийн дундаж зээл 70 сая төгрөг байгаа. Энэ 70 сая төгрөгийг 30 жилийн хугацаанд хүүтэй нь төлөхөд тухайн өрх сардаа 412 мянган төгрөг төлөх нөхцөлтэй. Зээлд 412 мянган төгрөгийг төлөхийн тулд сард 910 мянган төгрөгийн орлоготой байхад л шалгуур хангаж байгаа. Гэтэл 2021 оны статистикийн мэдээгээр Монгол Улсын нэг өрхийн дундаж орлого 1 сая 542 мянган төгрөг байна.

Ийм хэмжээний орлоготой өрх ипотекийн зээлийн төлөлт хийх хангалттай боломжтой. Хаана гацаад байна вэ гэвэл урьдчилгаа 30 хувь л байна. Тийм болохоор үүнд дэмжлэг үзүүлэх нь чухал байгаа юм.

"ЭХЛЭЭД ШАЛГУУР ХАНГААД ХҮЛЭЭЖ БУЙ ИРГЭДИЙН АСУУДЛЫГ ШИЙДЭХ ШААРДЛАГАТАЙ"

Монголбанкны Нөөцийн удирдлага, санхүүгийн зах зээлийн газрын захирал А.Энхжин:

-Иргэдийн зүгээс тавьж байгаа нэг гол санал, хүсэлт нь урьдчилгааны асуудал. Үүнийг нийтлэг тулгамдаад байгаа асуудал мөн үү гээд судлаад үзэхээр тийм биш байх магадлал бий. Өнгөрсөн нэг жилийн хугацаанд иргэдийн авсан зээлийн дундаж хэмжээ 65 сая төгрөг буюу харьцангуй бага түвшинд байна.

Нөгөө талд зээл авах хүсэлтэй иргэдийн тоо маш их байгаа. Банканд хандахад тодорхой хугацаагаар хүлээх, дараалалд орох шаардлагатай байдаг. Энэ нь юу харуулж байна вэ гэхээр одоо байгаа журмын шаардлагыг хангаад зээл авах иргэдийн тоо нэлээд олон байна. Бидний хувьд эдгээр иргэнийхээ асуудлыг эхлээд шийдэх шаардлагатай.

Хоёрдугаарт, зорилтот бүлгийн зорилтот зээлдэгч нарт зориулсан тусгай хөтөлбөр хэрэгжүүлэх боломж байна уу гэдэгт манай банкны зүгээс БХБЯ, Сангийн яамтай ярилцаж байгаа. Энэ хүрээнд Зээлийн батлан даалтын сан болон Хуримтлалын нэгдсэн санг бий болгох замаар урьдчилгаа төлбөр дээр тодорхой хэмжээний хөнгөлөлт, өөрчлөлт оруулах боломж байна уу гэдгийг судалж байна.

"80 МЕТР КВАДРАТЫН ХЯЗГААРЛАЛТ ИРГЭДИЙН ТАВ ТУХТАЙ АМЬДРАХ ЭРХИЙГ ХОРЬДОГ"

"Гангар инвест" ХХК-ийн ерөнхий захирал Ж.Энхтөр:

-Ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай. Нэмэгдүүлэхдээ зорилтот зах зээлдээ хүрээсэй гэж бид боддог. Тухайлбал Зайсан, Яармагийн дэнж дээр барилга бариад барих биш гэр хорооллын дахин төлөвлөлтүүдийг эхлүүлэх, Баянхошуу, Баянзүрх дүүрэгт баригдаж байгаа барилгад ипотекийн зээл илүү хүртээмжтэй байж иргэдэд хүрээсэй гэж хүсдэг юм.

Ипотекийн зээлийн нөхцөл, зээлдэгчид тавьж байгаа шалгуурын гол нь урьдчилгаа, хүү, талбайн хязгаарлалт байна. Төсөл хэрэглэгч компанийн хувьд өдөр бүр хэрэглэгчидтэй уулзаж байдаг. Урьдчилгаа төлбөрийн хувьд иргэд маань 30 хувиа бүрдүүлсэн хуримтлал огт байдаггүй. Дээр нь хүүний асуудал. Зургаан хувь гэдэг жигнэсэн дундаж үнэ байгаасай гэж бодож байгаа.

Мөн талбайн хязгаарлалт 80 метр квадрат. Иргэд дунджаар 50-60 метр квадрат байр авдаг. Иргэд тухайн байрандаа 5-10 жил амьдарсны дараа 3 өрөө авдаг байж гэх асуудал эхэлдэг. Тэгэхээр энэ талбайн хязгаарлалт иргэдийн тав тухтай амьдрах эрхийг хориод байдаг. Эдгээрийг шийдчихвэл ипотекийн зээл цаашид асуудалгүй хөгжинө гэсэн байр суурьтай байна.

Ирэх оноос урьдчилгаа 30 хувийг 20 хувь болгож Зээлийн батлан даалтын сан тодорхой хувийг шийднэ гэж би ойлголоо. Сайхан мэдээ байна. Ер нь ипотекийн зээл иргэдийг тодорхой хариуцлагатай болгодог.

"ЗЭЭЛИЙН БАТЛАН ДААЛТЫН САНГААС УРЬДЧИЛГАА 10 ХУВИЙН МӨНГИЙГ ГАРГАНА ГЭЖ ОЙЛГОЖ БОЛОХГҮЙ"

Зээлийн батлан даалтын сангийн Гүйцэтгэх захирал Ш.Алтанчимэг:

-Банк үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалаад эрсдэлээ тооцоод 70 хувьд нь зээл гаргах боломжтой гэдэг. Үлдсэн 30 хувийн мөнгийг иргэн өөрөө бүрдүүлж өгөх ёстой. Гэтэл иргэд 30 хувиа бүрдүүлж өгч чадахгүй байгаа учраас 10 хувьд нь батлан даалт гаргах тухай ярьж байна. Энэ нь тухайн зээлдэгчийн 70 хувийн зээл дээр 10 хувь нэмэгдэж байна л гэсэн үг.

Жишээ нь урьдчилгаа 30 хувиа төлөөд ипотект хамрагдсан иргэн сард 500 мянган төгрөг төлдөг байсан бол 20 хувийн урьдчилгаа төлөөд 10 хувийг Зээлийн батлан даалтын сангаар шийдүүллээ гэхэд төлөх ёстой мөнгөн дүн 600 гаруй мянга болж нэмэгдэнэ гэж ойлгох хэрэгтэй. Түүнээс Зээлийн батлан даалтын сангаас мөнгийг гаргана гэж ойлгож болохгүй.

"ЗУРГААН ХУВИЙН ХҮҮТЭЙ ЗЭЭЛИЙГ ЭДИЙН ЗАСГИЙН ЭРГЭЛТЭД ОРУУЛАХ ЧУХАЛ"

Санхүүгийн зохицуулах хорооны Үнэт цаасны газрын дарга Б.Дөлгөөн:

-Миний хувьд одоо гаргаж байгаа зургаан хувийг зээлийг яаж арилжааны, хөрөнгө оруулагчид сонирхохуйц хэмжээний хүүтэй болгож, эрүүл байдлаар эдийн засгийн эргэлтэд оруулах вэ гэдэг асуудал хамгийн чухал байна.

Ингэснээр банкyуд урт хугацааны эх үүсвэртэй болно. Эх үүсвэртэй болно гэдэг нь иргэд олноор ипотекийн зээл авч болно гэсэн үг. Энэ хэрээр барилгын компаниуд үйл ажиллагаа явуулах боломж бүрдэнэ. Цаашлаад МИК ОCCК ХХК тодорхой хэмжээгээр ашигтай ажиллана.

Хүмүүс койн зэрэг эрсдэл өндөртэй бүтээгдэхүүнүүд рүү хөрөнгө оруулалт хийгээд байна. Ипотек бол эрсдэл багатай бүтээгдэхүүн, 99 хувийн эргэн төлөлттэй гэж салбарынхан ярьж байна. Ийм бүтээгдэхүүнийг хөрөнгийн бирж рүү гаргах юм бол, баталгаа бүхий өндөр өгөөжтэй бүтээгдэхүүнд хөрөнгө оруулалт хийх юм бол монголчууд эрсдэл багатай болно. Цаашлаад энэ бүтээгдэхүүнийг олон улсын хөрөнгө оруулагчид авах сонирхолтой байдаг. Томоохон хөрөнгө оруулалтын сангууд ам.доллароо монгол төгрөг болгоод худалдаж авна гэсэн үг.

Барилга хот байгуулалтын яамнаас Монгол Улсын өрхийн орлогын түвшинг 10 ангилан судалжээ. Ингэхэд эхний дөрвөн түвшинд хуримтлал үүсгэх боломжгүй гэж үзсэн байна. Тодруулбал өрхийн орлого нь сарын 300-900 мянган төгрөг бол хуримтлал үүсгэх боломжгүй. Харин 900-3 сая хүртэл төгрөгийн сарын орлоготой өрх хуримтлал үүсгэх боломжтой аж.

Өрхийн орлого нь 900 мянган төгрөг байхад хуримтлал үүсгэх боломжгүй ч ипотекийн зээлийн сарын төлбөрийг хугацаандаа төлөөд явах бүрэн чадвартай өрх олон. Иймд ипотекийн зээлийн урьдчилгаа 30 хувийг 20 болгон бууруулах нь олон өрхийн амьдрах орчныг сайжруулна гэдгийг "Орон сууц ба санхүүжилт" хэлэлцүүлэгт оролцогчид онцолж байлаа.